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Faites-vous un cadeau de Noël : n’achetez pas de Scellier

logement Scellier

Le contrat du diable

Le gouvernement a décidé de vous faire un cadeau. Il prolonge l’avantage fiscal de 25% de déduction issu du dispositif Scellier de 3 mois. Vous pouvez donc, sous réserve d’avoir conclu une réservation certaine d’un logement locatif avant le 31 décembre 2011 et de signer l’acte notarié avant le 1er avril 2011, bénéficier de l’ancien régime Scellier (25 % comme je vous le disais) au lieu du nouveau, qui ne sera que de 15 %, au titre de la réduction des niches fiscales. Faites-vous vous aussi un cadeau : si vous avez déjà évité jusque là tous les escrocs variés et les gens de bonne foi qui cherchent à vous refourguer des apparts Scellier, par pitié continuez.

Les banques regorgent de crédits logements d’achat Scellier. Elles ont tellement de dossiers en attente qu’elles ont été obligées de refuser les nouvelles demandes de crédit, ne pouvant tout traiter avant la date (dixit mon banquier durant une négociation de rachat de crédit. Quoi, vous n’avez pas réalisé que c’était la bonne année ? Notez qu’il s’agissait d’un appartement d’investissement. Je demeure locataire de ma résidence principale). Ne les chargez pas plus, les pauvres.

Les sociétés « expertes » en défiscalisation via l’immobilier ont proliférées comme le chiendent ces dernières années, se montant dans la nuit et déchaînant sur le pauvre monde ses hordes barbares de pseudo-copmmerciaux connaissant la fiscalité comme moi le moldo-slovaque et prêts à vous offrir un diagnostique personnalisé de votre enrichissement dont les termes étaient imprimés avant votre rencontre. Cette observation seule doit suffire à vous mettre en alerte, à déclencher votre sixième sens, à activer votre sens d’araignée, bref, ce que vous voulez, mais vous devez trouver ça un peu gros. C’est en effet l’indice d’une opportunité financière à saisir. Du côté de l’intermédiaire, bien entendu.  Oui, le bon coup, c’est de fourguer du Scellier, pas d’en acheter. Vous n’aviez pas compris ça ? Tttt….

Bref, vous n’aurez aucune difficulté à vous faire prodiguer des « conseils personnalisés en défiscalisation », débouchant sur la conclusion puissante et inéluctable que, dans votre cas si particulier, vous pouvez décrocher le gros lot en investissant en loi Scellier. Vous aurez même plutôt du mal à ne pas être contacté par ces meutes affamées par mail ou même par téléphone, ces êtres vous expliquant sans vergogne ces derniers jours qu’ils sont payés par la région (par exemple) pour aider les gens à payer moins d’impôts, sous réserve qu’ils gagnent plus de 2000 euros par mois (eh oui, le 31 décembre est proche, ils s’agitent, les cancrelats). Certains viennent chez vous, exigent que vous leur fournissiez vos documents bancaires (ils ont essayé vainement avec moi ; lorsque vous allez voir une machine à laver on vous masque les modèles, leurs prix et leurs caractéristiques tant que vous ne vous justifiez pas en tant qu’acheteur, vous ?), puis vous tentent des mini-chantage en utilisant de grossières autant que fausses contraintes de temps (les prix du promoteur qui risquent de changer dans une heure…)  Au passage, si vous croisez LIINS, refoutez-leur un grand coup de pied au cul supplémentaire de ma part, ce sont les pires que j’ai croisés dans le lot !

Vous pensez qu’une offre packagée, qui vient à vous de tous côtés, que n’importe qui peut conclure sans réfléchir à l’aide d’une simple signature, et qui vous poursuit pour passer en force, rime avec coup du siècle ? Alors quittez immédiatement ce blog. Le slogan, ici, c’est « pour une vie moins conne », je vous le rappelle.

Bien que je ne comprenne pas qu’arrivé là je puisse encore avoir besoin de vous convaincre, voici quelques points élémentaires que je soumets à votre sagacité afin de vous aider à vous faire un avis.

  • Une offre complète est une boîte noire au sein de laquelle votre généreux conseiller se marge à tous niveaux (courtage de prêt, achat, mise en gérance, courtage d’assurances…) Pas évident pour vous de casser la baraque dans ces conditions, si ?
  • Vous achetez un bien que vous ne connaissez pas, dans un lieu d’urbanisation que vous ne maîtrisez pas. En général, vous n’irez jamais voir le bien. Les locataires vous seront inconnus. Souvent, ce sera à des centaines de kilomètres de chez vous. Vous n’y irez jamais. On vous annonce la construction d’un futur pôle universitaire avec de l’urbanisme ambitieux et des sociétés qui devraient s’y installer (c’est bien ce qu’on vous vend, non ?) Vous ne maîtrisez rien. Vous êtes le pigeon. Vous êtes le maillon faible. Au revoir.
  • Les biens sont parfaitement survendus(1). Comme je le disais, le Scellier a généré un engouement dingue, et les gens, se sentant tellement futés, sont à présent prêts à payer 50 000 euros de trop pour finement en « prendre » 20 000 au fisc (c’est un exemple). Les escrocs vous ayant fait miroiter l’affaire du siècle, les faibles se sont laissés convaincre en masse et les prix ont explosé.
  • Votre prix de revente, lui aussi, sera sympatoche. Imaginez deux secondes. Neuf ans après avoir souscrit à cette magnifique affaire du siècle, vous cherchez à revendre. Comme tous les autres couillonnés propriétaires d’un appart dans l’immeuble. Car je vous rappelle que dans un programme Scellier, neuf dans 99% des cas, le promoteur a fait tout un immeuble. Dont tous les propriétaires d’appartement chercheront, 9 ans après (et même si çà se prolonge à 12, ça ne change pas la donne), à revendre en même temps… Je vous laisse imaginer le carnage.
  • Car, oui, 9 ans, c’est la durée de votre carcan. Si un problème personnel, par exemple (divorce, chômage, …), devait vous amener à revendre, il vous faudrait rembourser les impôts des réductions indument perçues.
  • On ne trouve plus de locataires dans les zones de construction de programme de déficalisation, du fait du nombre élevé de logements créés pour les dispositifs précédents (Perrisol, Besson, Robien, Borloo, etc.)
  • Ce n’est pas une déduction d’impôts ni un crédit, ce n’est qu’une réduction. Elle ne commence que l’année de livraison de l’appartement. Vous avez 1 an après la livraison pour trouver un locataire.
  • Car oui, pas de loyers, pas de défiscalisation. Pas de bras, pas de chocolat, quoi. Si vous vous retrouvez propriétaire d’un logement vide, non seulement vous ne percevez pas de loyer (méfiez-vous des conditions des assurances loyers impayés), mais par dessus le marché vous repassez plein pot côté fiscal. Enfin, vous pourrez toujours diminuer votre loyer par deux en espérant que ça suffise pour louer et ainsi limiter un tout petit peu les dégâts…
  • Ah, oui, en parlant des loyers : ils sont bien évidemment plafonnés. Vous ne vendez pas quand vous voulez, mais vous ne louez pas non plus comme vous le voulez. C’est la taule, ici, pas le monde libre. Mais n’ayez craintes : si les plafonds sont bas ( 21,72 € du mètre carré en zone A, 15,10 € en B1 et 12,35 € en B2), ils sont encore revus à la baisse au premier janvier !!! (16,10 € du mètre carré en zone A, 13 € en B1 et 10,60 € en B2).
  • Remarquez, ce n’est pas parce qu’il y a un plafond que vous le louerez à son prix, n’ayez craintes. Comme je vous l’ai dit avant, vous risquez d’être à un endroit où le marché est inférieur au plafond. Eh oui, avec Scellier, on construit là où il n’y a pas de demande, là où ça ne sert à rien. Sauf à Paname intra muros, mon fief, où il serait rigolo d’acheter à  6.000 € le m2 pour louer au plafond fiscal…
  • Si votre gérant fait une erreur ou est malhonnête et encaisse par exemple des loyers violant le plafond , vous êtes responsables devant le fisc. Si, si, j’ai rencontré un expert auprès du fisc qui a vu ce genre de choses se produire. Bien entendu, le fisc comprendra que vous n’avez pas volontairement procédé à une manoeuvre frauduleuse, vous n’aurez pas d’amende. Non, vous devrez juste rembourser l’intégralité des avantage fiscaux perçus (puisque vous êtes sorti des conditions), majorée de pénalités de retard de 10% par an. C’est tout.

Maintenant, touchez-y à vos risques et périls. Moi, je vous conseillerai plutôt de déclarez plein d’impôts et faites des déductions (et non des réductions), mais c’est comme le train pour Pau, c’est vous qui voyez. Je concluerai avec cette citation que m’inspire la loi Scellier :Cours, forest

Cours, Forest !



(1) Dernière page, deuxième colonne : « Il faut noter que la vente de logements neufs financés dans le cadre du dispositif défiscalisé Scellier a connu un réel succès et que les promoteurs n’ont plus de stock à céder. On constate donc que la pénurie d’offre et l’inflation des prix dominent »


EDIT : depuis est sorti un bel article sur les suites du dispositif De Robien… Édifiant, non ?

15 commentaires

  1. Joël dit :

    Donc, il faut construire un immeuble de 5 appartemments pour 150.000€ dans un endroit où le terrain est à 30€/m² et revendre chaque appart 100.000€ avec un petit montage Scellier, si j’ai bien compris.
     
    Dommage qu’on a pas des cronichonneris comme ça, au nord de la France… Ca aurait pu être sympa d’être celui qui se sert à tous les niveaux dans la poche du pauvre pigeon type « end-user ».
     
    Mais bon, quand je croise tous ceux qui croient que l’immobilier, il faut acheter puisattendre que le pocnon tombe du ciel ou, à l’inverse, que l’immobilier ne génère que des problèmes… je comprends pourquoi ce genre d’initiatives fiscale tourne à plein régime.
     
    « Au poker, si tu sais pas qui est le pigeon… »

  2. Matt dit :

    Ah, il n’existe pas d’équivalent en Belgique, à ce que je vois… Mais tu as capté l’essence du montage. Tu aurais pu lancer quelques affaires en France, tu sais !

     

    Je suis fan de ta citation sur le poker. :)

  3. julien dit :

    Voila les raisons qui m’empechent depuis des années de me lancer dans l’investissement locatif : c’est tellement compliqué de ne pas se faire avoir et d’en tirer réellement la quintescence!

    • Matt dit :

      Comme je l’ai écrit ici, les risques diminuent au fur et à mesure que tu apprends. Se former est la clé de tous les succès ! Loin de moi l’idée de dire que l’immobilier n’est pas un bon outil : c’est même l’outil principal de mon programme.

       

      Mais pas Scellier. :)

  4. De toute manière quand tu pratiques depuis un petit moment tu sais que le cadeau de l’état est toujours à sens unique dans la défiscalisation : un état philanthrope qui permettrait à ses contribuables de défiscaliser dans leur intérêt ne serait pas très bon gestionnaire.

    • Matt dit :

      Je ne suis pas exactement d’accord avec toi : ça dépend si le dispositif arrange la frange de population constituant le coeur électoral de la majorité le mettant en place. Mais bon, en théorie, je suis censé pour l’instant éviter de glisser dans la sphère politique depuis ce blog, d’après ma propre décision. :)

  5. Martin dit :

    Un très bon article qui rappelle un bon sens trop souvent oublié – quand c’est trop beau pour être vrai, c’est trop beau pour être vrai… Warren Buffet rajouterai: « N’acheter que ce qu’on comprend », en l’occurence, étudier la demande, acheter un bien apres visite et pas sur plan, dans un endroit près de chez soi. Enfin, avoir quelques bases de gestion, un business plan pour bien communiquer et trouver des bons locataires.
    Bref, que du basique, mais qui montre encore une fois le miroir aux alouettes d’un enrichissement magique

  6. Tu as raison Matt de souligner que le Scellier c’est vraiment un piège à cons (dans pas mal de cas) car l’avantage fiscal a été inclus dans le prix par le promoteur. Le truc le plus étonnant en fait ce sont les gens qui achètent un bien à des centaines de km de chez eux en pensant que ça se gère tout seul. Ça marche parce que les gens pensent toujours : « Je paie trop d’impôts et je vais défiscaliser » (mauvais calcul). Il vaut mieux payer des impôts que de se retrouver avec un bien invendable sans locataires avec crédit sur 20 ans.

    • Matt dit :

      Tiens, j’avais oublié de te répondre… Oui, très bonne remarque : l’aversion profonde des gens pour les impôts pèse lourdement sur le caractère irrationnel de leur décision dans tous les cadres défiscalisants (« c’est toujours ça qu’ILS n’auront pas, les salauds ! ») et leur fait faire de belles conneries.

  7. Bonjour
    A ce que je sache l’état ne fait rien sans rien
    PS: merci pour l’article

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